Ryczałt od najmu prywatnego od 2023 roku jest jedyną formą opodatkowania takiego przychodu. Wynosi 8,5% do 100 000 zł przychodu oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. Podatek wpłaca się miesięcznie albo kwartalnie, a rozliczenie roczne składa na formularzu PIT-28 od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku.
Czym jest najem prywatny i kiedy stosuje się ryczałt
Najem prywatny to przychody z wynajmowania składników majątku poza działalnością gospodarczą. Od 2023 roku przychody z takiego najmu rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie wybiera się już w tym zakresie innej formy opodatkowania, a przychód wykazuje się w zeznaniu PIT-28.
W praktyce oznacza to, że podatek od wynajmu mieszkania oblicza się od przychodu, a nie od dochodu pomniejszonego o koszty. Znaczenie ma więc kwota, która stanowi przychód podatnika, oraz moment jej otrzymania. W szerszym porządkowaniu obowiązków warto uwzględnić także inne podatki osobiste, ale sam prywatny najem od 2023 roku rozlicza się według zasad ryczałtu.
Ryczałt jest właściwy dla najmu prywatnego, ale nie każdy sposób wynajmowania automatycznie mieści się w tej kategorii. Znaczenie mają między innymi skala, organizacja i sposób prowadzenia wynajmu. Sama liczba lokali nie rozstrzyga każdego przypadku, dlatego kwalifikację trzeba odnosić do konkretnego modelu działania.
Dwie stawki ryczałtu od najmu mieszkania
Podstawowa stawka ryczałtu najem wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł. Po przekroczeniu tego limitu nie stosuje się wyższej stawki do całego przychodu. Stawka 12,5% obejmuje wyłącznie nadwyżkę ponad 100 000 zł.
Przykładowo, gdy przychód przekracza 100 000 zł, pierwsza część pozostaje objęta stawką 8,5%, a dopiero kwota ponad limit jest objęta stawką 12,5%. To rozdzielenie ma znaczenie przy każdej wpłacie w trakcie roku, ponieważ narastający przychód może spowodować wejście w wyższą stawkę.
Od tej zasady istnieje szczególny limit dla małżonków. Jeżeli małżonkowie pozostają we wspólności majątkowej i wybiorą opodatkowanie całości przychodów przez jednego z nich, stawkę 12,5% stosuje się dopiero od nadwyżki ponad 200 000 zł przychodu. Warunkiem jest więc zarówno wspólność majątkowa, jak i rozliczanie całego przychodu przez jednego małżonka.
| Element rozliczenia | Zasada lub termin |
|---|---|
| Przychód do 100 000 zł | 8,5% |
| Nadwyżka ponad 100 000 zł | 12,5% |
| Małżonkowie we wspólności majątkowej rozliczający całość przychodu przez jednego małżonka | 12,5% od nadwyżki ponad 200 000 zł |
| Wpłata miesięczna | Do 20. dnia następnego miesiąca; za grudzień do 20 stycznia |
| Wpłata kwartalna | Do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału; za IV kwartał do 20 stycznia |
| Zeznanie roczne | PIT-28 od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku |
| Dopłata ryczałtu wynikającego z PIT-28 | Do 30 kwietnia następnego roku |
Kwoty dotyczą przychodu, a nie dochodu. Stawka 12,5% obejmuje wyłącznie nadwyżkę ponad właściwy limit. Terminy podano według zasad obowiązujących w 2026 roku.
Jak ustalić przychód do opodatkowania
Przychód powstaje wtedy, gdy podatnik otrzyma pieniądze, wartości pieniężne albo świadczenie w naturze, lub gdy zostaną one postawione do jego dyspozycji. Nie wystarczy więc samo istnienie zapisów umowy najmu. Dla rozliczenia ważny jest moment otrzymania środków albo udostępnienia ich podatnikowi.
Podstawą obliczenia ryczałtu jest przychód. Nie pomniejsza się go o koszty uzyskania przychodu w sposób właściwy dla rozliczenia dochodu. Dotyczy to między innymi wydatków związanych z lokalem, jeżeli podatnik ponosi je we własnym zakresie.
Inaczej traktuje się opłaty, które zgodnie z umową ponosi najemca. Media, Internet oraz czynsz do spółdzielni lub wspólnoty nie są przychodem wynajmującego, jeżeli obowiązek ich ponoszenia spoczywa na najemcy. Umowa powinna więc jasno wskazywać, które kwoty są czynszem należnym wynajmującemu, a które są opłatami przekazywanymi przez najemcę na jego własny rachunek.
Rozdzielenie tych kwot wpływa na podstawę opodatkowania, ale nie zmienia stawek: 8,5% obowiązuje do 100 000 zł, a 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. Przy analizie sytuacji właściciela mogą pojawić się również inne kwestie, takie jak PIT od sprzedaży nieruchomości albo PCC przy zakupie mieszkania; są to jednak odrębne rozliczenia od podatku z najmu.
Terminy wpłat w trakcie roku
Ryczałt od najmu prywatnego można wpłacać miesięcznie albo kwartalnie. Przy rozliczeniu miesięcznym podatek za dany miesiąc wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca. Wyjątkiem jest grudzień: ryczałt za ten miesiąc należy wpłacić do 20 stycznia następnego roku.
Przy wyborze rozliczenia kwartalnego wpłata przypada do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału. Za IV kwartał termin również przypada 20 stycznia następnego roku. Oznacza to, że końcowy termin dla grudnia i IV kwartału przypada na tę samą datę, choć dotyczą one różnych sposobów rozliczania.
W trakcie roku trzeba kontrolować narastającą kwotę przychodu, ponieważ przekroczenie 100 000 zł wpływa na stawkę stosowaną do kolejnej części przychodu. W przypadku małżonków spełniających warunki wspólności majątkowej i rozliczania całości przez jednego małżonka właściwy limit wynosi 200 000 zł.
Wybór częstotliwości wpłat powinien odpowiadać temu, jak podatnik otrzymuje czynsz i jak prowadzi własną ewidencję. Niezależnie od tego, czy wpłata następuje co miesiąc, czy raz na kwartał, obowiązek rocznego wykazania przychodu pozostaje taki sam.
PIT-28 i rozliczenie roczne
Roczne zeznanie PIT-28 najem składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Formularz obejmuje przychody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem. Termin warto odróżnić od terminów wpłat miesięcznych lub kwartalnych, ponieważ samo wpłacanie ryczałtu nie zastępuje zeznania.
Jeżeli z zeznania wynika podatek do dopłaty, ryczałt wynikający z PIT-28 wpłaca się do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Ta sama data kończy okres składania zeznania. Informacje o pozostałych formularzach i datach można uporządkować razem z zasadami dotyczącymi rozliczenia PIT, ale dla najmu kluczowy jest właśnie PIT-28.
Przy wypełnianiu zeznania trzeba zachować zgodność między przychodem wykazywanym w ciągu roku a rocznym przychodem z najmu. Należy uwzględnić moment faktycznego otrzymania pieniędzy lub postawienia ich do dyspozycji oraz wyłączyć opłaty najemcy za media, Internet i czynsz administracyjny, jeżeli umowa przenosi ich ciężar na najemcę.
Najem prywatny a działalność gospodarcza
Nie każdy najem prywatny wymaga prowadzenia działalności gospodarczej. Podział między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą jest oceniany na podstawie konkretnego modelu działania; w przypadku wątpliwości podatnik powinien zasięgnąć indywidualnej porady doradcy podatkowego.
Przy ocenie konkretnego przypadku znaczenie mają sposób, skala i zorganizowanie wynajmu. Nie należy wyciągać wniosku wyłącznie z jednej cechy, takiej jak liczba lokali albo wysokość przychodu. Jeżeli najem ma charakter prywatny, od 2023 roku rozlicza się go ryczałtem i wykazuje w PIT-28, z zastosowaniem limitu 100 000 zł albo — w określonej sytuacji małżonków — 200 000 zł.
Czytaj również: PIT od sprzedaży samochodu.
Więcej w tekście: ulga internetowa.
Najczęstsze pytania
Ile wynosi podatek od najmu mieszkania?
Ryczałt wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Podatek liczy się od przychodu, a nie od dochodu pomniejszonego o koszty.
Od jakiej kwoty obowiązuje wyższy ryczałt?
Stawkę 12,5% stosuje się od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu. Dla małżonków pozostających we wspólności majątkowej, którzy rozliczają całość przychodu przez jednego z nich, limit wynosi 200 000 zł.
Do kiedy płaci się ryczałt od najmu?
Przy rozliczeniu miesięcznym wpłata przypada do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia. Przy rozliczeniu kwartalnym podatek wpłaca się do 20. dnia miesiąca po kwartale, a za IV kwartał do 20 stycznia.
Czy najem prywatny trzeba zgłaszać jako działalność gospodarczą?
Nie każdy najem prywatny wymaga działalności gospodarczej. Granica zależy od sposobu, skali i zorganizowania wynajmu, a kwalifikację konkretnego modelu warto potwierdzić u doradcy podatkowego.
Źródła
- Rozliczenie przychodów z najmu prywatnego — Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl, 2026, strona informacyjna MF, aktualizacja 30 września 2026 r.
- Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne — tekst jednolity — Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, ISAP, 2025, Dz.U. 2025 poz. 843, w szczególności art. 6 ust. 1a i art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a.
- PIT-28 — Ministerstwo Finansów, gov.pl, 2026, formularz PIT-28 (28) za 2026 r.
Tekst został utworzony przy pomocy sztucznej inteligencji (modeli językowych).
Czy ten poradnik był pomocny? Oceń go:
Ten artykuł nie ma jeszcze ocen.
