Bank powinien przestać naliczać ubezpieczenie pomostowe, a dokładniej dodatkowy koszt związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki, po dokonaniu wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt do księgi wieczystej. Następnie pobrane kwoty powinny zostać zwrócone albo zaliczone na spłatę kredytu. Dla umów objętych przepisami przejściowymi termin rozliczenia wynosi 60 dni od wpisu.
Czym jest ubezpieczenie pomostowe i dlaczego bank je nalicza?
Ubezpieczenie pomostowe jest potocznym określeniem dodatkowego kosztu pobieranego przez bank za okres, w którym kredyt został uruchomiony, ale hipoteka nie została jeszcze wpisana do księgi wieczystej. W tym czasie docelowe zabezpieczenie kredytu nie jest jeszcze ujawnione w księdze, dlatego umowa może przewidywać przejściową opłatę, podwyższone oprocentowanie, marżę albo inną formę kosztu.
Więcej na ten temat: kredyt hipoteczny Puławy
Podstawą jest art. 29 ust. 5a ustawy o kredycie hipotecznym. Przepis pozwala określić w umowie dodatkowy koszt związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki, ale wskazuje, że może być on ponoszony do czasu dokonania wpisu. Nie chodzi więc o opłatę należną przez cały okres kredytowania.
W praktyce koszt pomostowy hipoteki jest jednym z elementów, które trzeba przeanalizować obok prowizji, odsetek i opłat sądowych. Przy wyborze oferty warto porównać wszystkie koszty kredytu hipotecznego, ponieważ sama nazwa opłaty nie przesądza o jej wysokości ani o sposobie rozliczenia.
Kiedy bank przestaje naliczać koszt pomostowy?
Momentem granicznym jest dokonanie wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt do księgi wieczystej. Od tej chwili nie powinien być naliczany koszt uzasadniony samym oczekiwaniem na wpis. Art. 29 ust. 5a ustawy o kredycie hipotecznym wiąże ten koszt właśnie z okresem oczekiwania, a nie z całym czasem spłaty zobowiązania.
Trzeba jednak sprawdzić umowę kredytową. Może ona określać techniczny sposób ustalenia momentu rozliczenia, na przykład wymagania dotyczące przekazania bankowi dokumentu potwierdzającego wpis albo procedurę aktualizacji rachunku kredytowego. Sam przebieg formalności można prześledzić, analizując proces kredytu hipotecznego od uruchomienia finansowania do ustanowienia zabezpieczenia.
Wpis hipoteki a rata to nie zawsze natychmiastowa i identyczna zmiana dla każdego kredytobiorcy. Bank może przestać pobierać określoną opłatę od daty wynikającej z umowy, a techniczne przeliczenie raty może nastąpić w kolejnym cyklu rozliczeniowym. Dlatego należy odróżnić datę wpisu w księdze od daty, w której bank zaksięguje zmianę.
Czy koszt pomostowy podlega zwrotowi?
Tak. Art. 29 ust. 5b przewiduje, że po dokonaniu wpisu hipoteki bank powinien zwrócić konsumentowi dodatkowy koszt albo zaliczyć go na poczet spłaty kredytu, zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Oznacza to, że uregulowanie wpisu nie kończy się wyłącznie na zatrzymaniu kolejnych opłat. Konieczne jest także rozliczenie kwot już pobranych.
Przykładowy zwrot ubezpieczenia pomostowego można policzyć, mnożąc miesięczny koszt przez liczbę pełnych miesięcy oczekiwania na wpis. Poniższe wartości pokazują mechanizm, a nie uniwersalną stawkę stosowaną przez każdy bank.
| Czas oczekiwania na wpis | Dodatkowy koszt miesięczny | Łącznie pobrano przed wpisem | Co powinno zostać rozliczone po wpisie |
|---|---|---|---|
| 3 miesiące | 175 zł | 525 zł | 525 zł — zwrot albo zaliczenie na spłatę kredytu |
| 6 miesięcy | 175 zł | 1 050 zł | 1 050 zł — zwrot albo zaliczenie na spłatę kredytu |
| 12 miesięcy | 175 zł | 2 100 zł | 2 100 zł — zwrot albo zaliczenie na spłatę kredytu |
Przykład oparto na kwocie 175 zł miesięcznie wskazanej w materiałach Senatu dla kredytu 450 000 zł na 30 lat; rzeczywista kwota zależy od umowy, sposobu naliczania kosztu i daty wpisu.
Ministerstwo Sprawiedliwości w komunikacie z 2023 r. wskazało, że po wpisie hipoteki bank powinien zwrócić pobraną opłatę albo zaliczyć ją na zobowiązanie kredytowe. Przy wyborze sposobu rozliczenia znaczenie ma treść konkretnej umowy, a nie tylko nazwa użyta przez bank.
Wpis hipoteki a rata — kiedy powinna się zmienić?
Nie ma jednej ustawowej kwoty obniżki raty po wpisie hipoteki. Wpis hipoteki a rata zależą od tego, czy bank stosował podwyższoną marżę, oprocentowanie, składkę ubezpieczeniową lub inną opłatę oraz jak umowa określa moment zakończenia tego kosztu. Zmiana może dotyczyć raty, salda kredytu albo jednorazowego rozliczenia.
Od 17 września 2022 r. obowiązują art. 29 ust. 5a i 5b ustawy o kredycie hipotecznym. Przepisy te regulują dodatkowy koszt oczekiwania na wpis oraz obowiązek jego zwrotu albo zaliczenia, ale nie ustalają jednej wysokości raty po wpisie. Tę wartość trzeba odczytać z harmonogramu i warunków kredytu.
Jeżeli kredytobiorca rozważa także wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, powinien osobno sprawdzić zasady rozliczenia kosztu pomostowego. Wcześniejsza spłata nie zastępuje wpisu hipoteki i nie odpowiada automatycznie na pytanie, czy bank prawidłowo rozliczył pobrane wcześniej kwoty.
Co sprawdzić po wpisie hipoteki?
Po uzyskaniu informacji o wpisie warto zestawić dokument z bankowym harmonogramem i historią rachunku kredytowego. Najważniejsze są data wpisu, sposób potwierdzenia wpisu wymagany przez bank oraz wszystkie raty, w których wystąpił podwyższony koszt. Warto również sprawdzić, czy umowa wskazuje zwrot na rachunek, zaliczenie na kapitał albo inną procedurę rozliczenia.
- Ustal datę dokonania wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt i zachowaj odpis albo elektroniczne potwierdzenie z księgi wieczystej.
- Porównaj pobrane kwoty z umową oraz sprawdź, czy zastosowanie ma termin 60 dni od wpisu.
- Jeżeli bank nadal nalicza koszt po wpisie, złóż reklamację, wskaż datę wpisu i zażądaj rozliczenia na podstawie art. 29 ust. 5b.
Termin 60 dni dotyczy umów objętych przepisami przejściowymi. Regulacja obejmuje umowy zawarte od dnia wejścia w życie ustawy oraz wcześniejsze umowy, jeżeli do tego dnia hipoteka nie została wpisana do księgi wieczystej. Ustawa zmieniająca ustawę o kredycie hipotecznym określa, że zwrot albo zaliczenie dodatkowego kosztu powinny nastąpić w ciągu 60 dni od wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt.
Tekst wyjaśnia zasady ustawowe i nie zastępuje analizy konkretnej umowy kredytowej; w razie sporu o rozliczenie banku warto skorzystać z pomocy rzecznika konsumentów albo prawnika, ponieważ sposób naliczania i zakończenia kosztu może wynikać z indywidualnych postanowień umowy.
Czytaj również: wycena nieruchomości do kredytu.
Powiązany temat: wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Najczęstsze pytania
Jak długo płaci się ubezpieczenie pomostowe?
Co do zasady do czasu dokonania wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt do księgi wieczystej. Trzeba sprawdzić, czy umowa wiąże zakończenie naliczania z samym dokonaniem wpisu, jego prawomocnością czy dostarczeniem bankowi dokumentu potwierdzającego wpis.
Czy koszt pomostowy podlega zwrotowi?
Tak — dodatkowy koszt powinien zostać zwrócony albo zaliczony na spłatę kredytu zgodnie z umową. Dla umów objętych przepisami przejściowymi rozliczenie powinno nastąpić w ciągu 60 dni od wpisu hipoteki.
Od kiedy bank obniża oprocentowanie po wpisie hipoteki?
Od momentu wskazanego w umowie kredytowej. Sam wpis hipoteki uruchamia ustawowy obowiązek rozliczenia dodatkowego kosztu, ale sposób ustalenia daty obniżenia oprocentowania lub raty wynika z konkretnej umowy i procedury banku.
Co zrobić, jeśli bank nadal nalicza koszt po wpisie?
Należy złożyć reklamację, dołączyć odpis albo elektroniczne potwierdzenie wpisu i zażądać rozliczenia kwot zgodnie z art. 29 ust. 5b ustawy. W piśmie warto wskazać datę wpisu oraz wszystkie raty, w których wystąpił podwyższony koszt.
Źródła
- Ustawa o kredycie hipotecznym — tekst jednolity — Dziennik Ustaw / ELI, 2022, art. 29 ust. 5a–5b
- Ustawa z dnia 5 sierpnia 2022 r. zmieniająca ustawę o kredycie hipotecznym — Dziennik Ustaw / ELI, 2022, Dz.U. 2022 poz. 1719, art. 3
- Rok działania przepisów wspierających kredytobiorców — banki zwracają pokaźne kwoty — Ministerstwo Sprawiedliwości, 2023, komunikat z 14 sierpnia 2023 r.
- Przebieg posiedzenia Senatu — informacje o ubezpieczeniu pomostowym — Senat Rzeczypospolitej Polskiej, 2022, wypowiedź dotycząca kosztu 175 zł miesięcznie
Czy ten poradnik był pomocny? Oceń go:
Ten artykuł nie ma jeszcze ocen.
