Refinansowanie kredytu hipotecznego może obniżyć koszt, gdy niższa rata i suma przyszłych odsetek przewyższą wszystkie wydatki związane ze zmianą banku. Trzeba uwzględnić prowizję, wycenę nieruchomości, 200 zł za wpis nowej hipoteki, 100 zł za wykreślenie starej oraz ewentualną rekompensatę za wcześniejszą spłatę.
Co oznacza refinansowanie kredytu hipotecznego
Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na spłacie obecnego zobowiązania środkami uzyskanymi z nowego kredytu w innym banku. W praktyce jest to przeniesienie kredytu hipotecznego: nowy bank przejmuje finansowanie nieruchomości, a dotychczasowy bank otrzymuje całkowitą kwotę pozostałą do spłaty.
Najczęstszym powodem zmiany jest niższe oprocentowanie. Sama różnica marż nie przesądza jednak o opłacalności. Liczą się także pozostałe saldo, liczba rat, rodzaj oprocentowania, planowany czas utrzymania nowej umowy i koszt refinansowania. Jednorazowe wydatki mogą obejmować prowizję nowego banku, wycenę nieruchomości, opłatę za wpis nowej hipoteki, opłatę za wykreślenie starej oraz rekompensatę za wcześniejszą spłatę.
Warto porównywać nie tylko wysokość pierwszej raty, lecz także całkowitą kwotę do spłaty w okresie, przez który kredyt rzeczywiście będzie utrzymywany. Jeżeli sprzedaż nieruchomości albo kolejna zmiana finansowania nastąpi przed odzyskaniem poniesionych wydatków, niższa rata nie musi oznaczać niższego kosztu.
Przykładowo, przy saldzie 300 000 zł i pozostałych 240 ratach refinansowanie może obniżyć orientacyjną ratę z 2 510,92 zł do 2 251,77 zł, ale opłacalność nadal zależy od wszystkich kosztów zmiany.
Decyzja o refinansowaniu wymaga sprawdzenia aktualnej umowy, taryfy banku i indywidualnej zdolności kredytowej; tekst nie zastępuje porady prawnej ani analizy kredytowej, a czynności dotyczące wpisów w księdze wieczystej należy wykonać zgodnie z wymaganiami sądu wieczystoksięgowego.
Jak policzyć próg opłacalności
Najprostszy próg opłacalności oblicza się według wzoru: suma jednorazowych kosztów zmiany ÷ miesięczna różnica raty. Wynik pokazuje, po ilu miesiącach oszczędności z niższej raty pokryją koszty przeniesienia kredytu hipotecznego.
Jeżeli zmiana banku kosztuje 6 000 zł, a nowa rata jest niższa o 259,15 zł miesięcznie, obliczenie wygląda następująco: 6 000 zł ÷ 259,15 zł = około 24 miesiące. Refinansowanie zaczyna w takim uproszczonym modelu przynosić oszczędność dopiero po około 24 miesiącach. Gdy kredytobiorca planuje sprzedać nieruchomość po 18 miesiącach, sama obniżka raty nie wystarczy, aby odzyskać koszty.
To obliczenie jest użyteczne jako pierwszy filtr, ale nie zastępuje porównania harmonogramów. Rata może spaść również dlatego, że nowy kredyt ma dłuższy okres spłaty. Wtedy miesięczne obciążenie jest niższe, lecz suma odsetek może nie zmniejszyć się w takim stopniu, jak sugeruje sama rata.
Przy porównaniu należy przyjąć ten sam poziom salda i możliwie ten sam pozostały okres. Dopiero potem można sprawdzić, jak zmiana oprocentowania wpływa na ratę i całkowitą kwotę do spłaty. W modelu z saldem 300 000 zł, 240 ratami i niezmiennym oprocentowaniem różnica rat wynosi 259,15 zł miesięcznie, ale modelowa oszczędność przed kosztami jednorazowymi wynosi 62 196,00 zł przez 240 miesięcy.
| Parametr | Stary kredyt | Nowy kredyt / koszt zmiany |
|---|---|---|
| Pozostałe saldo | 300 000 zł | 300 000 zł |
| Pozostały okres | 240 miesięcy | 240 miesięcy |
| Oprocentowanie przyjęte do modelu | 8,00% | 6,50% |
| Rata równa — wartość orientacyjna | 2 510,92 zł | 2 251,77 zł |
| Różnica raty | — | 259,15 zł miesięcznie |
| Jednorazowe koszty refinansowania | — | Prowizja + wycena + 200 zł wpis hipoteki + 100 zł wykreślenie hipoteki + ewentualna rekompensata |
| Punkt zwrotu | — | Jednorazowe koszty ÷ 259,15 zł; np. 6 000 zł ÷ 259,15 zł = około 24 miesiące |
| Suma rat przez 240 miesięcy — bez kosztów jednorazowych | 602 620,80 zł | 540 424,80 zł |
| Różnica sumy rat przed kosztami jednorazowymi | — | 62 196,00 zł |
| Warunek modelowej opłacalności | — | Koszty jednorazowe muszą być niższe niż oszczędność osiągnięta przed planowanym zakończeniem nowego kredytu |
Model ilustracyjny, nie oferta bankowa. Raty wyliczono dla salda 300 000 zł, 240 rat równych, bez ubezpieczeń i dodatkowych produktów, przy niezmiennym oprocentowaniu odpowiednio 8,00% i 6,50%. Kwoty 200 zł za wpis i 100 zł za wykreślenie wynikają z zasad wskazanych w ustawie; prowizja, wycena i rekompensata muszą zostać pobrane z konkretnej taryfy oraz umowy.
Koszt wcześniejszej spłaty starego kredytu
Przed złożeniem wniosku o nowy kredyt trzeba ustalić, ile wyniesie całkowita spłata obecnego zobowiązania. Formularz informacyjny kredytu hipotecznego powinien wskazywać opłatę za wcześniejsze rozwiązanie umowy albo metodę jej obliczania. W praktyce należy poprosić dotychczasowy bank o aktualne rozliczenie całkowitej spłaty, ponieważ kwota może obejmować nie tylko kapitał, lecz także należną rekompensatę.
Przy kredycie ze zmienną stopą bank może pobierać rekompensatę tylko wtedy, gdy całkowita albo częściowa spłata następuje w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy. Zgodnie z art. 40 ust. 2–5 ustawy z 23 marca 2017 r. rekompensata nie może być wyższa niż odsetki za rok od spłacanej kwoty ani wyższa niż 3% spłacanej kwoty kredytu. Jeżeli do końca umowy pozostaje mniej niż rok, obowiązuje dodatkowo limit odsetek za pozostały okres.
Inne zasady dotyczą okresu obowiązywania uzgodnionej stałej stopy. Kredytodawca może pobierać rekompensatę, ale nie może ona być wyższa niż bezpośrednie koszty kredytodawcy związane z przedterminową spłatą. Podstawą są art. 40 ust. 6–7 ustawy hipotecznej z 2017 r.
Rodzaj stopy procentowej ma więc bezpośredni wpływ na koszt refinansowania. Przed porównaniem ofert trzeba sprawdzić datę zawarcia starej umowy, okres obowiązywania stałej stopy, zapisy o rekompensacie oraz aktualne saldo. Sama informacja, że nowy bank oferuje niższe oprocentowanie, nie wystarcza do ustalenia, czy zmiana banku kredyt będzie korzystna.
Wpis i wykreślenie hipoteki
Przeniesienie kredytu hipotecznego wiąże się z formalnościami dotyczącymi księgi wieczystej. Nowy bank potrzebuje ustanowienia zabezpieczenia, a po spłacie starego zobowiązania trzeba doprowadzić do wykreślenia dotychczasowej hipoteki. Wydatki są określone w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Od wniosku o wpis ograniczonego prawa rzeczowego, w tym hipoteki, pobiera się opłatę stałą w wysokości 200 zł. Od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis. Przy założeniu, że chodzi o wykreślenie hipoteki objętej opłatą 200 zł, daje to 100 zł.
W modelu podstawowy koszt tych dwóch czynności wynosi więc 300 zł: 200 zł za wpis nowej hipoteki i 100 zł za wykreślenie starej. Nie jest to jednak pełny koszt refinansowania. Do tej kwoty mogą dojść prowizja, wycena nieruchomości oraz rekompensata za wcześniejszą spłatę.
Wnioski należy przygotować zgodnie z wymaganiami właściwego sądu wieczystoksięgowego. Konkretna procedura i dokumenty mogą zależeć od sytuacji nieruchomości oraz sposobu organizacji spłaty starego i ustanowienia nowego zabezpieczenia.
Czy potrzebna jest ponowna wycena
Nowy bank często wymaga aktualnej wyceny nieruchomości albo akceptuje określony dokument potwierdzający wartość zabezpieczenia. Nie ma jednej ustawowej kwoty wyceny obowiązującej w każdym banku. Cena zależy od taryfy konkretnej instytucji i od tego, czy bank wymaga operatu, własnej wyceny lub innego dokumentu.
Przed złożeniem wniosku trzeba sprawdzić, kto może przygotować wycenę, jak długo dokument pozostaje akceptowany i czy nowy bank uzna wcześniejszy operat. Jeżeli konieczna będzie wycena odpłatna, należy wpisać jej koszt do kalkulacji obok 200 zł za wpis i 100 zł za wykreślenie.
Warto również ustalić, czy oferta wymaga dodatkowych produktów. Modelowa tabela nie obejmuje ubezpieczeń ani dodatkowych produktów, dlatego rzeczywiste porównanie powinno uwzględniać każdą opłatę warunkującą proponowaną marżę lub oprocentowanie. Niższa rata dostępna wyłącznie po zakupie płatnych usług może dawać mniejszą oszczędność niż wynika z reklamy.
Jak porównać starą i nową umowę
Porównanie należy zacząć od identycznych danych: pozostałego salda, pozostałego okresu i liczby rat. Następnie trzeba zestawić marżę, rodzaj stopy procentowej, wysokość raty oraz całkowitą kwotę do spłaty. Dopiero na końcu należy odjąć wszystkie koszty jednorazowe i uwzględnić planowany czas utrzymania nowego kredytu.
- sprawdź aktualne saldo i pozostały okres starego kredytu;
- porównaj oprocentowanie, marżę oraz stałą albo zmienną stopę;
- uzyskaj z dotychczasowego banku rozliczenie całkowitej spłaty;
- ustal prowizję, koszt wyceny, 200 zł za wpis i 100 zł za wykreślenie;
- oblicz punkt zwrotu i zestaw go z planowanym okresem spłaty albo sprzedaży nieruchomości.
W modelu saldo wynosi 300 000 zł, a pozostały okres 240 miesięcy. Przy oprocentowaniu 8,00% rata starego kredytu wynosi orientacyjnie 2 510,92 zł, natomiast przy 6,50% rata nowego kredytu wynosi 2 251,77 zł. Różnica to 259,15 zł miesięcznie. Taki wynik nie przesądza o opłacalności, dopóki nie zostaną doliczone koszty zmiany i nie zostanie ustalone, jak długo kredytobiorca pozostanie przy nowej umowie.
Ważne jest także porównanie sposobu ustalania oprocentowania w przyszłości. Dwie oferty z niższą ratą początkową mogą różnić się ryzykiem zmiany raty, okresem stałej stopy i zasadami wcześniejszej spłaty. Z tego powodu nie należy oceniać refinansowania wyłącznie przez pryzmat pierwszej raty lub samej marży.
Jeżeli koszt jednorazowy wynosi 6 000 zł, a oszczędność 259,15 zł miesięcznie, próg zwrotu wynosi około 24 miesiące. Jeżeli planowane zakończenie kredytu nastąpi wcześniej, warunek modelowej opłacalności może nie zostać spełniony. Jeżeli nowa umowa będzie utrzymywana dłużej, trzeba jeszcze sprawdzić, czy założone oprocentowanie i rata pozostaną aktualne.
Powiązany temat: wakacje kredytowe.
Powiązany temat: raty równe czy malejące.
Najczęstsze pytania
Jakie koszty ma refinansowanie hipoteki?
Najczęściej trzeba uwzględnić koszt wcześniejszej spłaty w dotychczasowym banku, prowizję nowego banku, wycenę nieruchomości, 200 zł za wpis nowej hipoteki i 100 zł za wykreślenie starej. Konkretne prowizje i ceny wyceny zależą od taryf oraz indywidualnej umowy.
O ile niższa marża uzasadnia zmianę banku?
Nie istnieje uniwersalny próg. Należy obliczyć różnicę rat przy tym samym saldzie i okresie, a następnie podzielić wszystkie koszty jednorazowe przez miesięczną oszczędność; wynik pokazuje minimalny czas potrzebny na odzyskanie kosztów.
Czy refinansowanie wymaga ponownej wyceny?
Często nowy bank wymaga aktualnej wyceny nieruchomości albo akceptuje określony dokument dotyczący wartości zabezpieczenia. Nie ma jednej ustawowej stawki ani jednego obowiązkowego wariantu dla wszystkich banków, dlatego trzeba sprawdzić wymagania i taryfę konkretnej instytucji.
Źródła
- Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami — Kancelaria Sejmu / ISAP, 2017, Dz.U. 2017 poz. 819, art. 40
- Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych — Kancelaria Sejmu / ISAP, 2005, art. 42 i art. 46
- Formularz informacyjny kredytu hipotecznego — Kancelaria Sejmu / ISAP, 2017, Dz.U. 2017 poz. 819, załącznik — sekcja 9
Tekst został utworzony przy pomocy sztucznej inteligencji (modeli językowych).
Czy ten poradnik był pomocny? Oceń go:
Ten artykuł nie ma jeszcze ocen.
